限定变了丁香成人，玩家变了。

12 月 2 日，深圳南山区粤海街谈 T107-0107 地块，深圳市润投究诘有限公司 & 中海企业发展集团有限公司（华润置地 & 中海）以总价 185.12 亿元竞得，成交楼面价 70388 元 / 浩荡米，溢价率 46.32%。该地块成交价刷新了深圳涉宅地块成交总价 TOP1，也刷新了深圳涉宅地块成交楼面单价 TOP2，仅次于宝安区尖岗山片区地块（泰禾深圳院子）。

11 月 29 日，北京本年最受善良的地皮出让有了后果：中海亿拿下了酒仙桥 1019-0014 等三块组合出让的地皮。高达 153.32 亿的总价，成为北京楼市的又一块"地王"。

在大无数技术里，"地王"齐令东谈主欢腾。北京楼市以至有个不成文的章程，地王出身之后，同区域的建造名堂一般齐会发个海报迎接一下。可是，此次地王降临却是静偷偷，没东谈主吱声。

这毫不是说中海东谈主缘不好，而是因为时期变了。

原本的迎接海报，明面上是迎接新名堂到来，试验上是在抬升我方，试验上是在讲阿谁"面粉贵过面包"的故事。标的在于告诉市集上的买房主谈主，新拍的地皮楼面价齐比在售名堂标售价贵，是以房价以后一定涨，刻下买即是赚到钱。

这个故事，从 2005 年清河毛纺厂的"地王"启动，一直讲了十几年，屡试屡验，以至于有了"新地王出身之日，即是梓里王解套之时"的戏谑说法。关联词，这种故事刻下讲不动了。

"地王"本来即是个很恶浊的认识，受迎接的时候，就会细分出各式模范，往"地王"上靠，单价地王、总价地王，以至某区地王、某板块地王齐曾抛头出头不外，咱们合计，就现实真谛而言，单价总价地王齐不遑急，遑急的是楼面本钱价是若干。

楼面本钱价接近、握平以至高于同区域在售名堂，才是地王故事的简直中枢。

11 月 29 日 153.32 亿成交的三幅地皮，具备不时地王故事的要求么？

由于是三幅地皮组合出让，位于北京向阳区的不同区位，又包含多种业态，楼面价很难相当精准的策画。不外，算出个大致本钱照旧不错的，尤其是在肇始价 153 亿元，最终成交价溢价很低的情况下。

在 153 亿多元的地皮价钱中，酒仙桥、十八里店、小红门三个地块的地皮价钱分手大要是 50.22 亿、78.83 亿、23.95 亿。三幅地块的地上建筑面积分手是，酒仙桥地块 78148.43 浩荡米，十八里店地块 262642.46 浩荡米，小红门地块 58217.81 浩荡米。

十八里店、小红门地块中齐有一块托幼用地，建完之后要无偿布置，地上建筑面积分手是 3600 浩荡米、3150 浩荡米。十八里店地块中还包括两幅详尽商服用地，地上建筑总面积 125321.6 浩荡米，对应的地皮价钱是大要 20.44 亿元。

图 1：酒仙桥、小红门、十八里店相干地块肇始价

图 2 相干地块用地性质、规模、地上建筑规模等

图 3 相干地块用地性质、规模、地上建筑规模等

图 4：相干地块用地性质、规模、地上建筑规模等

咱们就算住宅楼面价，把托幼用地、详尽商服用地的面积和对应价钱减除后，楼面价分手是：

酒仙桥地块大要 64262.53 元 / 浩荡米；十八里店居住用地地块大要 43470.53 元 / 浩荡米，小红门地块大要 43491.83 元 / 浩荡米。

地王故事还能不可讲下去，需要对比的是同区域在售名堂标售价，而不是老名堂标楼面价。

酒仙桥区域，较新的在售名堂，销售辅导价 12.5 万元，开盘时有一定扣头，把大小户型的售价平均下来，三月系列单价在 11 万元 / 浩荡米凹凸；十八里店较新的在售名堂，均价也在 8 万元 / 浩荡米凹凸；小红门地块较新的在售名堂，均价也在 8 万元 / 浩荡米傍边。

经此对比，拿地的楼面价和在售名堂标均价，照旧有相比大的差距，莫得出现与"面粉"价钱接近，以至跳跃"面包"价钱的情况。传统的"地王叙事"，由此收场。

过往的地王，无一例外历程建造商竞相抢地而出身，为得地皮筹措资金，房企不吝各式加杠杆。这个杠杆，看似是加在了企业部门身上，但最终消化这个杠杆至极带来债务的照旧住户部门：买房主谈主从多个钱包里掏钱，再找银行贷款买房，建造商把屋子卖掉，杠杆就滚动到了买房主谈主的身上，如斯走动，酿成轮回。

那时的买房主谈主为何加杠杆？因为看得到见"面粉"价钱接近以至跳跃"面包"，钞票增值预期之下，加杠杆是值得的，将建造商的杠杆滚动到我方身上，也说得通。

关联词，当钞票增值的周期戛关联词止，预期被冲破，购房主谈主再也加不动杠杆，建造商的杠杆便无处滚动，也就莫得主张再到地皮市集上去"卷"。这就像几个优秀的小伙子为争一位好意思女的芳心，健身的健身，挣钱的挣钱，矜恤的矜恤，谁齐念念进展得比竞争敌手更好，从而导致了热烈的"内卷"，最终胜出的东谈主，便不错得到好意思女芳心。

在争抢地王的时期，地王不是好意思女，购房主谈主才是阿谁好意思女，而这个好意思女看上既不是这块地，也不是拿到地的建造商，他们看到的，是建在这块地上的屋子以后能更值钱。当这个预期冲破之后，"好意思女"不见了，建造商们再去"卷"，就仅仅"找死"，况且刻下的小伙子也还是"卷"不动了。

于是，传统的地王故事，再也讲不下去了。

非但如斯，在新故事中，新地王非但不可给老名堂解套，反而可能"收割"老名堂一把。

刻下岂论是北京、上海、深圳这么的特大型城市，照旧强二线城市，更无须提三四线城市，地皮财政收入压力甚大，地皮市集也从原本的纯卖方市集启动移动，也即是政府手脚出让方，启动和建造商谈要求，给优惠，饱读舞建造商赶快从我方手里买地。

优惠要求中，不光光是价钱身分，还包括策画层面的身分，而这通常导致名堂家具层面的极大不同。

比如之前在北京根柢不可能批的阳台，在最近一年，简直还是成了新名堂标标配。在缩短了各方面策画要求管制的情况下，新名堂标得房率也显著普及。此前一些特大型城市，80% 以上的得房率还是算是"优秀"了，可是，最近一年的新名堂，试验得房率跳跃 90%，以至跳跃 100% 的也齐不再稀有。

这么的新老名堂处在归并个区域当中，老名堂标压力可念念而知。市集好的时候，新名堂入市时，老名堂齐基本卖完，可是刻下，"前浪"还没来得及上沙滩，"后浪"就拍过来过来了，何况通常浪更高，风更疾。

就像咱们在《2025，京城 10 万 + 豪宅血流成渠？》中写到的那样，来岁北京市集上单价 10 万 + 以上的豪宅供应量会跳跃 200 万浩荡米，而"其后"的名堂，通常在家具上更具竞争力。

买房主谈主齐还是否认对此有了感受。传闻最近有北京海淀某个区域的"老业主"们，正在洽商给 12345 打电话反馈他们的诉求：不要给同区域最近出让的一个新名堂批阳台。

他们的逻辑很浅易，他们买的名堂莫得阳台，而阿谁新名堂有阳台，以后二手房入市的时候，他们的房价就会更低，从而导致我方的钞票价值受损。传闻他们买房的时候，建造商跟他们说的是，策画一般齐不批阳台。

那时的建造商也没说谎言，但此一时此一时。

在寰宇各地，地王总价更高，对政府财政收入来说更为遑急，表面上买地的建造商和政府的谈判空间也就更大。

新地王不会再帮着老名堂收割买房主谈主，而是很可能转而收割一波老名堂，花花肩舆东谈主东谈主抬的习尚，也就随风而逝。

咱们仍然粗略领略建造商关于当下"地王"的某种渴慕，因为它不由分说代表的着信心的转头。关联词，转头之后，切不可认为传统的地王叙事还能不时。

2005 年，北京清河毛纺厂地块公开出让，那照旧"招拍挂"是新惹事物的年代。京城地产圈的一位前辈，在招拍挂启动前几天，把对此地块成心的几家建造商召集在沿途吃饭。席间，他开出了要求，但愿同业给个好看，不要和他其时供职的房企抢这块地，手脚抵偿，会支付给每家企业千万级别的现款。

这么的勾兑，在前招拍挂时期的京城楼市，是通行的限定，出席饭局的房企也齐愉快下来。关联词，最终的后果却未能得这位前辈所愿，清河毛纺厂地块其时以 25.65 亿面粉贵过面包的价钱成为北京首个"地王"，而苦战到终末一刻的顺驰与华润置地，齐不曾出刻下这位前辈勾兑的饭局之上。

自此以后，这位前辈徐徐隐于江湖，唯有东谈主在东三环某个通常会所时而会见到他酣畅地打球、游水。限定变了，玩家变了，故东谈主当然讲不出新故事。

近 20 年以前，地王的故事，又要换一个讲法了。

本文来自微信公众号"攸克地产"丁香成人，作家：攸克，36 氪经授权发布。